ア、不動産の有効活用として賃貸アパート・マンションを建設して失敗するケースの増加
大手建設会社不動産会社が、農家や土地持ちに対しまして、家賃保証をするという事で、賃貸アパートや賃貸マンションの建設を勧めて来まして、非常に多数の賃貸アパートや賃貸マンションが建設されて現在飽和状態になってきております。
このような、大手建設会社不動産会社のうたい文句として、一括借り上げ・家賃保証という言葉があり、家賃保証・一括借り上げという言葉を信じて、銀行から融資を受けて賃貸アパート・マンションの建設をした大家さん達は、アパートの建設代金として銀行より融資を受けて建てたは良いが返済出来なくなった大家さんも多数いる状況です。
賃貸アパート建設の失敗の理由
＊大手建設会社不動産会社の営業により賃貸アパート・マンションが多数建設されて来たため賃貸アパート・マンションの数が増加してしまい、現在飽和状態である。
＊大手建設会社不動産会社の収支シュミレーションは当初は家賃の下落予想を計算に入れなかったため、築年数が経てば経つほど家賃を下げなければ空室がうまらない状況であり、当初の収支シュミレーションと大変違いが発生している。
＊大手建設会社不動産会社の家賃保証・一括借り上げのシステムは、家賃の支払は保証するが、家賃の金額は保証しない為、賃貸アパート・マンション建設後時の経過とともに、築年数が経過すれば経過するほど家賃を低くしなければ、入居者が入らないという状況になりつつある。
＊大手建設会社不動産会社は、家賃保証・一括借り上げシステムの契約更新時に、大規模なリホームや修繕を大家に要求し、大規模なリホームや修繕に大家が応じなければ、家賃保証一括借り上げシステムの契約を解除する為、解除された大家さんは、家賃の保証がなくなるので、空室が発生した場合金融機関から融資を受けてアパート・マンションの建設を行った場合、借入金の返済が出来なくなってしまう。
＊当初の不動産シュミレーションには、家賃保証一括借り上げシステムの更新時の修繕費の負担を計算に入れていないケースが非常に多かった。
＊賃貸アパートの建設を通常の地元の建設会社に依頼して建てて、一括借り上げや家賃保証がない大手建設会社不動産会社の建設でない賃貸アパート・マンションは、空室が多くなり、金融機関への賃貸アパート・マンション建設の為の借入金の返済が出来なくなってしまっている。
＊ 金融機関からの借入金の返済が終わっている賃貸アパート・マンションでも、築年数が経てば経つ程空室が多くなり、空室が多くなれば管理状態も悪くなり、中には全室空いているという賃貸アパート・マンションもあり→大家さんも固定資産税の支払はしなければならないけど全室空いてしまっていて収入が全く無いという大家さんすらいる現状である。
＊ましてや、賃貸マンションの場合築年数が経てば経つほど建物の修繕費が嵩み、修繕には非常に多額の資金が必要になる為、修繕が不可能となり、かつ、賃貸マンションの場合は賃貸アパートよりも固定資産税が高く築年数が古くなっても固定資産税の額はあまり減額にならない為、空き室が多くなり収入は減少するけれども、修繕費は増加してや固定資産税は減らないというケースが非常に多い。
＊我が国は、人口が減少傾向であり、人口構成も逆ピラミット型となっていて人口が増えない地域では、単身者用・ファミリィータイプとも過剰状況であり、新築の時以外、築年数が経てば経つ程、空室が発生してしまう反面、大手ハウスメーカーの営業により新築物件は建設されないという事がないので、市場は益々過当競争になり、供給が過剰になるだけである。
イ、アパート建設後築年数が経ったアパートで建設ローンが残っているアパートはなるべく早い内に任意売却で処分すべき
大手建設会社不動産会社の営業に進められて賃貸アパート・マンションを建設される方の多くは、自己資金ゼロで金融機関から返済期間３０年間の長期ローンを組んで賃貸アパート・マンションの建設をする場合が非常に多いです。その場合、金融機関から長期ローンのほとんどを賃貸アパート・マンションという建物にばける為、建物自体は経過年数が経つと劣化して来て修繕が必要となって来て建物の価値が下がって来ます。しかし、金融機関からのローンがまだ残っていてるという状況になってしまいます。中古アパート・マンションでも運よく満室になる事もあります。そうした場合、任意売却でアパート・マンションの売却をお勧めいたします。
すなわち、不動産に投資する投資家というのは、投資利回りを常に考えて投資を致します。彼らは満室であり家賃が１００％入った場合の投資利回りが何％かを見ております。例えば、その利回りが高利回りの物権の場合、買い手が直ぐに見つかるものであります。ですから、満室になった時が任意売却のチャンスでありまして、利回りから売却希望価格も算定する事が可能であります。中古アパートで満室となった場合は任意売却のチャンスです。
ところで、中古アパート・マンションで大家さんが任意売却をせずにそのまま保有し続けてしまい、空室が発生し全室開いてしまった場合は、どうなるでしょうか？。
空室が発生してしまい全室空いてしまったというような場合にき、投資家は利回りを計算することが出来ず、利回りがゼロでは投資家は購入いたしません。従って、
任意売却したくても、その物件は全く売れません。
中古アパートで金融機関からの借り入れが残っている場合には、空室が発生しないうちに任意売却にて不動産の売却をおすすめいたします。
任意売却長野県全域対応可能です。
長野市・須坂市・千曲市・坂城町・飯山市・小布施町・高山村・信濃町・飯綱町・小川村・中野市・飯山市・山ノ内町・木島平村・野沢温泉村・栄村・大町市・池田町・松川村・白馬町・小谷村・松本市・塩尻市・安曇野市・麻績村・生坂村・山形村・朝日村・筑北村・上松町・南木曽町・木曽町・木祖村・王滝村・大桑村・飯田市・松川村・高森町・阿南町・阿智村・平谷村・根羽村・下條村・売木村・天龍村・泰阜村・喬木村・豊丘村・大鹿村・伊那市・駒ヶ根村・辰野町・箕輪町・飯島町・南箕輪村・中川村・宮田村・岡谷市・諏訪市・茅野市・下諏訪町・富士見町・原村・上田市・東御市・長和町・青木村・佐久市・小海町・佐久穂町・川上村・南牧村・南相木村・北相木村・軽井沢町・御代田町・立科町
(相談は可能ですが、不動産需要が無い為任意売却が不可能な地域がある事をご了承下さい。)
