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②三大首都圏において、投資用マンションへ投資して失敗するケースも増加

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三大首都圏においても、一般投資家を対象として投資物件として賃貸マンションの建設が行われ、盛んにワンルームマンション一区画どうですかというような電話営業等の営業が不動産会社からの投資家に対してあり、投資用マンションへの投資が盛んに行われていますが、その多くは資産形成や税金対策で一般の人が投資しているものであります。
物件が三大首都圏に集中している反面中心、オーナーは地方都市等別な地域に住む方が多く物件との距離が遠距離となる為、賃借人の募集から管理・修繕まで、販売会社や委託会社に任せているケースが非常に多い為、維持管理費や固定資産税や住宅ローンがかかる一方、思ったほど収益があがらない場合が多く、収支が赤字になるケースが非常に増えています。
ア、投資用マンションへの投資の失敗の理由
*家賃を下げないと空室となった場合、入居者がなかなか決まらないので家賃を下げざるをえなくなった。

*空室になったら次ぎがなかなか決まらない。

*賃貸アパート建設と違って家賃保証や一括借り上げのシステムもない

*設備の修繕費やハウスクリーニング等のメンテナンスの費用や、家賃の回収等の管理費がかかりすぎる。

*物件の所在が、三大首都圏に集中しているので、固定資産税も地方都市に比べて高い。

*入居者募集の販売広告費がかかる。

*我が国では、少子高齢化社会が進み若い世代の就労環境の悪化などにより、単身者向けマンションの需要は長期的に減少する状況であり、三大首都圏の中心地の駅の周辺等よほどの立地が良くないと成功が出来ない。

イ、投資物件のローンの返済ができず、競売の申し立てをされるケースもある
投資物件において赤字になるケースがおおくて、赤字になると投資の時借りたローンの返済ができなくなり、競売を申し立てられるケースが非常に多くなってきています。競売になると価格が低くなってしまうので、残債務の全てを払いきれず、残りのローンについては、自宅なども処分しなければならなくなるかもしれません。
任意売却であれば、競売と違って高く売れる可能性があり、残債務についても、無理なく返済できるように金融機関と交渉をすることもできます。だから、任意売却がお勧めです。
ところで、投資用マンションの場合は、債権者は銀行ではなくて、信販系等のノンバンク系がおおいです。ノンバンク系の場合、任意売却した後の残債務の取立てについては、銀行とは異なり、銀行よりもきつく給料等を差し押さえしてくるケースもあります。
また、競売手続きに入ってしまいますと、競売を取り下げてくれない事もけっこうあります。
投資不動産のローンは住宅ローンとは違って事業ローンですので、住宅ローンの場合よりも、ローンの返済の滞納については大変厳しいものであります。投資用物件を任意売却する場合は、その時期はなるべく早い時期に任意売却により売却する事が大切です。

 

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