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③賃貸アパートマンションを任意売却して不動産賃貸業から完全撤退するのがベストの判断である。

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ア、不動産投資ファンドは撤退が早い
不動産投資ファンドは、三大首都圏の一等地に賃貸不動産を建設して不動産投資を行います。しかし、不動産投資ファンドが賃貸不動産を保有している期間は五年位です。すなわち、不動産投資ファンドは、賃貸不動産を長く保有していると、修繕費がかさみ、空室も発生して、土地も下落して、建物の価値も下落しまうという事を考えて、新築して五年位で建物の資産価値が下がらない内に売却して他へ切り替えているのです。
ファンド投資
投資額 20億円
一年目  家賃収入-必要経費=1億5千万円
二年目  家賃収入-必要経費=1億5千万円
三年目  家賃収入-必要経費=1億5千万円
四年目  家賃収入-必要経費=1億5千万円
五年目  家賃収入-必要経費=1億5千万円
六年目 賃貸建物売却      15億円
計 発生収益    22億5千万円

発生収益22億5千万円-投資額20億円=トータル利益2億5千万円

このように、ファンドは5年ぐらいで建物の価値や家賃が下がらない内に投資物件を売却して初期の投資から、売却時の収益や5年間の賃貸収益の合計を引いた金額が利益で残るように考えて、投資物件を早く手放す事を繰り返しているのです。

イ、任意売却をして賃貸アパート・マンション経営から完全撤退する以外に道はない。
賃貸アパート・賃貸マンションを経営している大家さんは、もはや賃貸アパート賃貸マンションを任意売却して、賃貸アパート賃貸マンション業から完全撤退する以外生き残る道はありません。早ければ早いほど傷は小さくてすみます。
理由
老齢化社会の到来により逆ピラミット型の人口構成になり人口は減少する一方です。
建設会社不動産会社によるアパート建設がストップしない為、毎年のように新しいアパートが建設されるので、供給は過剰はさらに激しくなり、市場はさらに飽和状態となる。
古いアパートは建物が古くなる一方で、修繕費がかさむだけである。
固定資産税はあまり下がらない。
アパート・マンションが満室になるのは新築時だけであり、アパートが古くなればなるほど空室が多くなり、殆ど入居者が入っていない全室空室のアパートも軒並みあらわれる。
古くなればなるほど家賃を下げざるをえなくなる。
アパート・マンションの建物が古くなればなるほど、空室となり建物のあちらこちらが壊れてきて最終的には取り壊すようになるが、取り壊し費用が相当額かかる。

このように、賃貸アパート・マンションをもっていても一つも良いことはありません。将来子孫に賃貸アパート・マンションは重いお荷物となり、子孫の運命にすら悪影響を及ぼす物となります、子孫に思いお荷物を残さない為にも任意売却をする事が必要となると思われます。

賃アパートマンションの任意売却による処分が早ければ早いほど傷は浅く、子孫に悪い影響を与えません。

 

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